Como já visto, O SÍNDICO é a pessoa escolhida pelos condôminos para tratar dos interesses e administração do imóvel, é escolhido e eleito pela maioria numérica dos presentes em Assembleia Geral Ordinária, podendo ser ou não condômino, tem mandato previsto para dois anos podendo transferir à outra pessoa, total ou parcialmente, os poderes de representação ou suas funções administrativas desde que aprovado em assembleia ou prevista tal possibilidade em convenção.
É na Convenção Coletiva que estão definidas as formas de eleição do síndico, suas atribuições (além das legalmente atribuídas) e se seus préstimos como representante do condomínio serão remunerados ou não. (Lei 4.591/64, art. 9, parág. 3, alínea “e”)
De acordo com a Lei dos Condomínios – 4.591/54, art. 22, parágrafo 1 e alíneas, é obrigação do síndico:
“a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;
b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção e o Regimento Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembleia;
f) prestar contas à assembleia dos condôminos.
g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.”
O artigo 1.348 do Código Civil também determina as obrigações a serem observadas e cumpridas pelo síndico. Algumas se repetem:
“I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.”
Além das obrigações claramente elencadas pelas leis supra ditas, estas ainda determinam outros deveres em diferentes artigos, o que exige mais atenção.
Por exemplo, não pode o condômino alterar a fachada externa do prédio a seu bel-prazer, sendo obrigação do síndico mandar desmanchar a obra, com base em autorização judicial, e mandar a conta para o transgressor, caso ele não faça no prazo determinado pelo juiz. (art. 10, parág. 1, Lei 4.561/94)
É obrigação do síndico, arrecadar ou promover meios para arrecadação da taxa condominial, inclusive pela via judicial, por meio de ação de execução de título extrajudicial, bem como, aplicar e cobrar multa por infração à Convenção e/ou Regulamento interno, também lançando mão das vias judiciais se o caso exigir (art. 12, parág. 2, art. 21, parag. Único, Lei 4.561/94)
O síndico esta obrigado a contratar seguro para o prédio a partir de 120 dias contados do recebimento do “Habite-se” (sob pena de multa se não o fizer), e promover o recebimento do seguro caso haja necessidade de reconstrução ou reparos nas partes danificadas do edifício em situação de sinistro. (arts. 13 e 16, Lei 4.561/94).
O síndico tem que convocar assembleia anual para aprovação do orçamento das despesas, contribuições dos condôminos e prestação de contas. Caso não o faça, ¼ dos condôminos pode convocar a assembleia anual. (art. 1.350, parag. 1 CC, art.24 da Lei 4.561/94)
Em até 8 dias após a realização da assembleia supra dita, deve o síndico comunicar aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.
Em algumas situações o síndico não tem a obrigação de atuar, desde a situação seja aprovada em Assembleia. Por exemplo, o síndico pode ou não incumbir-se da execução de obras na edificação ou delegar a atividade a outra pessoa, tendo a aprovação da assembleia. (art. 1.350, parag. 4 CC)
O síndico pode delegar à pessoa de sua confiança as funções administrativas, tendo a aprovação da assembleia, (art. 22, parág. 2, Lei 4.561/94, art. 1.348, parag. 2 CC), pode convocar Assembleia Geral Extraordinária (art. 25, Lei 4.561/94, art. 1.341, art. 3, art. 1.355 CC ).
O síndico não precisa aprovar a realização de obras ou reparações necessárias a serem realizadas no condomínio, sendo certo que em caso de sua omissão ou impedimento, qualquer dos condôminos pode providenciar o necessário, submetendo à Assembleia a ser convocada imediatamente. (art. 1.341, parags. 1 e 2 CC).
O síndico pode ser destituído de seu cargo mediante voto da maioria absoluta dos membros participantes de assembleia especialmente, caso pratique irregularidades, não preste contas ou não administre convenientemente o condomínio. (art. 1.349 CC, art. 22, parag., 5, Lei 4.561/94)
Diante de tanta responsabilidade o síndico tem o direito de receber remuneração se assim prever a Convenção Coletiva e tiver a aprovação em Assembleia, cujas informações serão compartilhadas em publicação específica.
Acredito a remuneração ao síndico é mais do que justa considerando a complexidade da vida condominial, que atualmente permite a contratação de pessoa estranha ao condomínio para administra-lo, visto que cada vez mais é difícil o condômino querer o cargo!
